Chronologie d'un achat immobilier
Si vous êtes décidé à acquérir une maison ou un
appartement, voici les différentes étapes obligatoires ou qu’il est conseillé de
respecter.
Le
cahier des charges
Etablissez clairement vos envies et vos
besoins : nombre de chambres, secteur géographique, surface terrain,
annexes utiles,… Vous pourrez ainsi concentrer vos recherches uniquement sur
les biens qui vous correspondent et, aux vues des annonces immobilières ou des
vitrines des agences, vous pourrez grossièrement évaluer le budget nécessaire à
votre projet.
L’étude
du budget
La réussite d’une
acquisition immobilière passe avant tout par la connaissance de sa capacité de
financement :
Si vous êtes déjà propriétaire, commencez par faire
estimer votre bien par des professionnels reconnus sur le secteur.
Evaluez avec un spécialiste du crédit immobilier
(banques spécialisées, courtiers) votre capacité d’emprunt et déterminer le
montant maximum d’achat hors frais de notaire qui vous est accordé ou auquel
vous souhaitez vous limiter.
Il est recommandé, tant pour l’estimation que pour l’emprunt,
d’obtenir plusieurs évaluations afin de pouvoir les comparer en toute liberté.
Vous pourrez ainsi, en fonction de votre cahier des
charges, savoir si votre budget est adapté à votre projet, s’il doit être revu
ou si le projet doit tout simplement être remis en cause.
Les
visites
Bien plus
précisément que par les annonces, 5 à 10 visites bien ciblées vous permettront
de vous faire une idée du marché.
Les biens sélectionnés pour les visites doivent être
vus dans un court délai : le marché de l’immobilier est actif et un bien
disponible un jour peut ne plus l’être le lendemain… Donnez-vous toutes
les chances de trouver ou de comparer.
La première visite d’un bien doit être rapide et
s’effectuer l’esprit ouvert pour l’aborder dans sa globalité.
Si le bien a retenu votre attention, une deuxième,
voire plusieurs autres visites sans perdre de temps vous permettront d’entrer
dans les détails et d’évaluer concrètement si le bien correspond à vos attentes.
La
proposition d’achat
Votre choix est mûrement réfléchi et il ne vous
reste plus qu’à proposer un montant qui vous semble cohérent aux vues de votre
expérience acquise durant votre recherche et du chiffrage d’éventuels travaux. Cette
phase peut être écrite et permet un premier engagement des parties.
Dans une négociation, un agent immobilier est un
excellent modérateur des prétentions financières des vendeurs qui ont souvent
tendance à surévaluer leurs biens. Il dispose des arguments nécessaires pour
ramener le coût de l'achat au prix du marché et pour négocier au mieux avec le
vendeur.
Le
compromis de vente
Une fois la
proposition acceptée, c'est l'acte établi devant notaire par lequel le vendeur
s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions
de la vente. Sa signature est assortie du versement d'un acompte (dépôt de
garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien.
Vous disposez d'un délai de réflexion de 7 jours
pour renoncer à l'acquisition.
En tout cas, si vous recourez à un emprunt immobilier, une clause sera inscrite
stipulant qu'à défaut d'obtenir le prêt, vous êtes libéré de tout engagement et
vous pouvez récupérer votre acompte.
Il faut environ 3 mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les
renseignements et les documents nécessaires à la vente : purge du droit de
préemption, actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier
d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,... Pendant ce délai,
le notaire constitue le dossier de vente.
Le
dossier d’offre de prêt
Dès le compromis
signé, vous devez vous consacrer au montage financier du projet.
Entre l’évaluation de votre capacité d’emprunt et la
signature du compromis, les offres commerciales des sociétés de crédit peuvent
avoir évoluées. Vous montez votre dossier auprès des interlocuteurs des
sociétés de crédit que vous aurez retenu muni des pièces demandées et des
copies du compromis.
Les sociétés de crédit qui retiendront votre dossier après son étude, vous
délivrent un accord de principe puis envoient le dossier à un organisme de
cautionnement qui donnera son accord de garantie ou non.
La caution est un engagement pris pour garantir le
paiement du crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur. Il en
existe plusieurs sortes :
- La caution solidaire d’un particulier : La
banque peut accepter, sous certaines conditions de solvabilité, qu'une tierce
personne se porte caution en garantie du prêt. Cet engagement doit être
formalisé par un acte sous seing privé généralement sans frais.
- La caution hypothécaire (ou caution réelle) : Une
tierce personne consent une hypothèque sur un de ses biens pour garantir
l'emprunt. Son coût est élevé et engendre des frais de mainlevée en cas de
sortie.
- Le privilège prêteur de denier : C’est la
garantie hypothécaire retenue lorsque le prêt est destiné à l'acquisition d'un
bien immobilier ancien ou neuf achevé. Son inscription est moins chère que
l'hypothèque car non assujettie à la taxe de publicité foncière de 0,615% du
montant du prêt. Son coût est faible mais engendre des frais de mainlevée en
cas de sortie.
- La société de cautionnement : Créée par les
banques, elles se nomment Crédit Logement, SACCEF, CAMCA, ou SOCAMI et
réduisent vos frais de garantie. La société de cautionnement s'engage à se
substituer au débiteur en cas de non paiement des échéances. Si son coût à
l'entrée est élevé, elle possède comme avantages les absences de frais de
mainlevée et d’acte sous seing privé.
- La caution mutuelle fonctionnaire : Les
fonctionnaires et certaines professions peuvent bénéficier d'une garantie sans
frais grâce à ce type de caution. Les critères d'acceptation sont néanmoins
très stricts en terme d'apport ou de ratio d'endettement.
Les sociétés de crédit soumettent également aux
compagnies d’assurances avec lesquelles ils sont partenaires votre dossier.
Celles-ci peuvent accepter sans conditions, émettre des réverves et faire un
contrôle médical ou refuser si le risque leur semble trop élevé.
Pour finir, les sociétés de crédit vous font
parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt,
coût total, taux effectif global...). Il vous est possible d’obtenir plusieurs
offres pour ne finalement choisir que la proposition qui vous conviendra le
mieux.
A compter de la réception d’une offre dont la validité de 2 à 6 mois est fixée
par le prêteur, vous disposez d'un délai de réflexion minimum de dix jours pour
accepter les termes du prêt. Le onzième jour et pas avant, vous retournez votre
offre signée par la Poste. Le notaire se chargera d’appeler les fonds ou vous
recevrez directement un chèque.
Signature
de l'acte de vente
Devant notaire, vous
signez l’acte officiel qui vous fait devenir propriétaire.
Le contrat doit comporter l'adresse du logement, sa superficie dans le cas
d’une copropriété, la description de toutes les pièces et des meubles
éventuellement vendus, les servitudes, la présence ou l'absence d'hypothèque
sur le bien vendu, votre état civil complet et celui du vendeur, le nom de
l'avant-dernier propriétaire et de l'étude de notaire concernée, le prix et les
modalités de paiement.
Vous versez alors le solde du prix d’achat du bien ainsi que les frais de
notaire (honoraires, taxes collectées pour l'Etat, frais d'hypothèque ou de
caution de votre prêt). Vous remboursez également au vendeur par convention le
prorata temporis de la taxe foncière et, s’il y a lieu, le trop perçu des
charges de copropriété et le fond de roulement.
Les clés de votre logement vous sont alors remises tout comme les attestations
de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau,
gaz, électricité, téléphone, assurance incendie, inscription des enfants à
l'école).
Par la suite, le
notaire envoit l’acte de vente au bureau des hypothèques où il est publié au
fichier immobilier.
Il recevra plus tard « une copie authentique » portant les cachets de
l’administration fiscale dont un original sera conservé par le notaire.
Entre la signature de l'acte de vente et la
réception de votre titre de propriété, il s'écoule en général de 3 à 6 mois.